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房企有哪些融資渠道?

Fri Aug 10 12:42:22 HKT 2018 | 關鍵詞:金融 市場 資金 行情

在漸進去杠杠背景下,金融和實體都需要去杠桿,對貨幣政策較敏感的房地產行業自然也應該是首當其沖。 對于房企而言,如何擴寬融資渠道解決資金問題?使用何種融資渠道融資?這些是企業在經營上面臨的重大問題。 對于投資者而言,國內房企有哪些融資方式?這些方式有什么差異?去杠桿大環境下到底誰在去杠桿?誰又在給房企融資?還有哪些渠道提供順暢的融資?這些問題對于識別企業風險也存在一定意義。 房企開發資金需求大,內生性融資較為貧乏,外生性融資依賴強。銀行貸款存在信貸額度約束和計提撥備要求,而房地產回報率高,抵押物充足,金融機構對開發商有著強烈的融資意愿。因此,金融機構有動力突破監管限制,創新一系列新的融資方式給房企提供資金。 在房地產嚴調控環境下,房企融資重重收緊,目前房企都有哪些融資方式?這些方式有什么差異?去杠桿大環境下到底誰在去杠桿?誰又在給房企融資?還有哪些渠道提供順暢的融資? 房企有哪些融資渠道? 國內房企有哪些融資方式?這些方式有什么差異? 整體而言,房企的融資渠道可以分為內部融資渠道和外部融資渠道,項目銷售回款是房企內生融資渠道,代表房企的內生融資能力,內生融資能力強的房企自然也更容易獲得外部資本市場的青睞。 1. 銀行貸款 銀行貸款是房地產開發商最主要、最傳統的外部融資渠道,房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。 銀行貸款:房企獲得的銀行貸款通常有三種形式:項目開發貸,抵押貸,并購貸。 開發貸成本低,銀行一般基于企業的資質,在基準利率上實行一定的上浮或者下浮。銀行對于房企發放房產開發貸有著嚴格的限制,一般要求是滿足“四三二”,即擁有“四證”,滿足自投比例,開發資質不低于二級。同時在信貸額度緊張時,優先重點支持信用評級高、經營效益好、封閉管理到位的優質房地產客戶和優質項目。 但是對于房企而言開發貸也存在一些問題,開發貸要求房企在四證齊全后才可以辦理,而土地成本在房企的總投資中占比高,開發貸的現金流入和房企現金流出存在時間錯配,同時,開發貸的額度受抵押物價值的限制。 2. 海外資本市場 海外資本市場融資包括海外發行股票和債券,海外銀團貸款等。 2006年,隨著大量國內開發企業涌入香港證券市場上市,H股市場為中國房地產企業打開了海外融資的平臺,我國境內較多的房地產企業都選擇在香港市場上市。 中資企業海外發債從2010年開始提速,自2015年發改委發布《國家發展改革委關于推進企業發行外債備案登記制度管理改革的通知》(2044號文)后,中資企業每年赴境外發債逐年增加。 每次境內融資渠道收緊的時候,境外債券融資都是房企資金來源的重要補充渠道。海外融資在一定程度上擴寬了我國房地產企業的融資渠道,緩解了房企的資金壓力,海外發債融資目前沒有明確的發文限制,但是海外發債融資的房企多為港股上市公司或者大型的國內央企國企,有一定的融資門檻。 3. 股權融資 房企自籌資金中的股權融資主要包括IPO、增發和配股等,股權融資是房企降低負債率最有效的手段。 2014年下半年定增開閘,2014年至2016年間房企定增融資規模逐步放量,2016年迎來井噴,融資規模達1529億元,創歷史新高,定增通過增加企業的凈資產,為房企進一步加杠桿提供了基礎。 2017年2月17日,證監會發布了關于修改《上市公司非公開發行股票實施細則》的決定和《發行監管問答-關于引導規范上市公司融資行為的監管要求》,進一步壓縮定增套利空間,嚴控再融資規模與用途,給房地產市場降溫,房企2017年增發規模出現大幅縮量。 4. 債券融資 房企的債券融資包括公司債、企業債、中票、短融、定向工具等。2014年之前,房企信用債融資規模較小,2015年1月證監會正式發布《公司債券發行與交易管理辦法》,將發債主體擴容至所有公司制法人,促使房企融資結構發生巨大改變,15-16年房企公司債融資規模放量顯著。 房企債券融資的期限以3+2年和2+1年為主,期限長,能夠與項目匹配,融資門檻和融資成本較低,在15-16年債券融資成為房企置換銀行貸款和其他高成本借款的優質選擇。 2016年10月,對房企債券發行實行分類監管標準,房企公司債發行門檻大大提高,并且募集資金不得用于購置土地。房地產市場進入調控周期,房企債券融資規模大幅下滑。 5. 非標產品 非標準化債權資產是指未在銀行間市場及證券交易所市場交易的債權性資產,包括但不限于信貸資產、信托貸款、委托債權、承兌匯票、信用證、應收賬款、各類受(收)益權、帶回購條款的股權性融資等。 房企的非標債權產品主要包括信托、私募基金、券商資管通道等。2010年房地產開啟新一輪的調控周期,銀行、股權融資等傳統的融資渠道大幅收緊,非標債權產品快速崛起。 非標資產多投資于房地產企業和地方融資平臺,隨著地產行業的嚴調控和地產政府債務風險的擴大,隨著非標融資規模的不斷擴張,將對金融體系和實體經濟都造成影響;同時由于非標業務設計的鏈條較長,風險承擔主體不明確,銀行投資非標業務運用了期限錯配和放大杠桿等手段,當出現流動性緊縮時,可能帶來系統性風險沖擊。 本輪金融監管出臺了一系列監管文件,地產企業非標融資受限,表外、通道業務受嵌套、杠桿限制、統一授信管理以及底層資產穿透核查影響將被逐步規范,原來同業和理財業務的騰挪空間也將逐步收縮。 6. 其他融資方式 除了上述較為傳統和主要的融資渠道外,房企多元化的融資渠道還有很多,包括合作開發、資產證券化等,為房企融資開拓了一些增量渠道。 & #40;一& #41;合作開發 由于房地產企業一般通過項目公司實施具體項目的開發,不同房企之間可以通過合作開發具體項目實現共同出資、共同經營、共享利益等目的。隨著土地價格提高,開發商也愿意一起拿地分攤資金壓力,同時也有開放商之間互補優勢而選擇在一起合作開發的案例,如資金雄厚的開發商和操盤能力好的開發商合作等等。 & #40;二& #41;資產證券化 房地產ABS融資是指以房地產相關資產為基礎資產,以融資為主要目的發行的ABS產品。由于ABS基礎資產種類廣泛,交易結構繁雜,ABS也是房地產企業外部資金來源的一個重要渠道。 在房企融資重重受限的背景下,ABS融資為房企提供了重要的資金來源,但在規模上仍然較為有限,難以和傳統的融資渠道抗衡。在委貸新規和去通道背景下,部分資產端依賴委托貸款和信托貸款進行ABS業務受到一定影響。 & #40;三& #41;民間借貸 雖然民間借貸成本高,但是在杠桿撬動利潤的驅動下,部分企業也會選擇民間借貸獲取資金,加大杠桿。民間借貸沒有格式化的借貸條款,手續簡單,資金隨需隨借,獲取資金的條件相對較低,利率通常遠高出市場平均借貸利率,但對償債有著硬性的約束。 民間借貸是一把雙刃劍,可以幫助企業彌補短時間的現金流缺口,但是如果市場風向變化,民間借貸的風險會迅速暴露出來,12年至14年的房地產市場下行周期中就曾出現企業因為民間借貸導致現金流危機而破產的案列,這點值得當前眾多較為激進的中小型房企深思。
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